| Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Які істотні умови повинні бути обов’язково відображені в договорі оренди землі?
Істотними умовами договору оренди є (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»):
- об’єкт оренди (тобто земельна ділянка з визначенням її кадастрового номера, місця розташування, розміру земельної ділянки);
- строк дії договору (строк дії договору визначається сторонами договору, але він не може перевищувати 50 років);
- орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, доцільно визначати відповідальність за несплату орендної плати);
Орендна плата може встановлюватися в таких формах:
- грошовій;
- натуральній;
- відробітковій (надання послуг орендодавцю).
У разі оренди земельної ділянки приватної власності сторони можуть визначити орендну плату у будь-якій із зазначених форм, або ж передбачити в договорі поєднання різних форм орендної плати.
У разі оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності плата встановлюється виключно у грошовій формі.
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об’єкта оренди (наприклад, в договорі оренди землі може бути передбачено необхідність проведення меліорації земель);
- умови та строки передачі земельної ділянки орендарю ( передача земельної ділянки здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки. Зверніть увагу , такий акт приймання-передачі земельної ділянки є невід’ємною частиною договору оренди землі);
- умови повернення земельної ділянки
орендодавцеві ( передача земельної ділянки у разі припинення договору оренди здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця);
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (на земельній ділянці може бути зареєстроване право земельного сервітуту, також на земельній ділянці можуть бути створені охоронні зони);
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін ( у договорі оренди доцільно передбачити відповідальність не лише за прострочення сплати орендної плати, а також за несвоєчасне повернення земельної ділянки у разі закінчення строку договору оренди землі або ж дострокового розірвання договору, за зниження родючості ґрунту );
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ !
Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору не чинним відповідно до закону (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).
Які документи повинні в обов’язковому порядку додаватися до договору оренди землі?
Невід’ємні частини договору оренди землі (згідно ч. 4 ст. 15 Закону України «про оренду землі»):
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об’єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ !
Деякі істотні умови, які відповідно до Закону України «Про оренду землі» обов’язково повинні бути визначені при підписанні договору оренди землі, не відображені в типовому договорі оренди землі. А тому при складанні договору оренди землі та використанні типового договору сторонам необхідно самостійно їх зазначати у договорі. Адже у разі відсутності у договорі оренди землі хоча б однієї з визначених законодавством України істотних умов, договір може бути визнаний недійсним.
У якій формі укладається договір оренди землі та чи необхідно посвідчувати такі договори нотаріально?
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що ж стосується нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14 Закону України «Про оренду землі»).
Які особливості передачі в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності?
Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, чи договору купівлі продажу права оренди земельної ділянки (уразі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі продажу оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України).
Який порядок державної реєстрації права оренди на земельну ділянку?
Для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки до реєстраційної служби подаються:
- заява про державну реєстрацію права;
- копія документа, що посвідчує особу заявника;
- копія реєстраційного номера облікової картки платника податку згідно з Держаним реєстром фізичних осіб - платників податків ( крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
- документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);
- документ про право власності на земельну ділянку та витяг з Державного реєстру прав;
- документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права оренди земельної ділянки (договір оренди);
- у разі подання заяви уповноваженою особою така особа подає документ, що посвідчує її особу, копію документа, що підтверджує її повноваження; якщо уповноважена особа діє від імені фізичної особи - копію документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ !
Згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності є первинним по відношенню до інших речових прав (похідних). Реєстрація похідного права
відповідно до оновленого порядку реєструється у спеціальному розділі реєстру без реєстрації права власності. «До цього часу, наприклад, для проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки у зв'язку з продовженням строку дії договору оренди спочатку мала бути проведена державна реєстрація права власності на таку ділянку за відповідним суб'єктом, а тільки потім право оренди на неї. Звичайно, що забезпечити в органі державної реєстрації прав одночасну присутність власника та орендаря ділянки фізично досить складно. Тому орендарю достатньо подати лише вказаний договір».
Для проведення перереєстрації права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до реєстраційної служби подаються:
- заява про державну реєстрацію права;
- копія документа, що посвідчує особу заявника;
- копія реєстраційного номера облікової картки платника податку крім випадків, коли особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України);
- документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;
- документи, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
- у разі подання заяви уповноваженою особою така особа подає документ, що посвідчує її особу, копію документа, що підтверджує її повноваження; якщо уповноважена особа діє від імені фізичної особи - копія документа, що посвідчує особу, яку вона представляє, копію реєстраційного номера облікової картки платника податку такої фізичної особи, крім випадків, коли фізична особа через свої релігійні або інші переконання відмовляється від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податку, офіційно повідомила про це відповідні органи державної влади та має відмітку в паспорті громадянина України.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ !
Відповідно до п. 3 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» разом із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень у паперовій формі подаються оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень, їх копії, засвідчені в установленому порядку.
Головний спеціаліст
реєстраційної служби
Мурованокуриловецького РУЮ Маріна Гавриш
|